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私募行業(yè)又迎來一份重要法規(guī)。
2月20日晚間，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會（簡稱中基協(xié)）正式發(fā)布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》（以下簡稱《指引》），明確不動產投資范圍、管理人試點要求、向適格投資者募集、適度放寬股債比及擴募限制、加強事中事后監(jiān)測等，從基金募集、投資、運作、信息披露等方面進行規(guī)范。《指引》將自2023年3月1日起施行。
管理人試點要求無疑是業(yè)內關注的焦點。根據《指引》要求，私募股權投資基金管理人設立不動產私募投資基金須符合十大情形，具體包括：
1. 在協(xié)會依法登記為私募股權投資基金管理人； 2. 出資結構穩(wěn)定，主要出資人及實際控制人最近兩年未發(fā)生變更； 3. 主要出資人及實際控制人不得為房地產開發(fā)企業(yè)及其關聯方，因私募基金投資需要向房地產開發(fā)項目企業(yè)派駐管理人員的情形除外； 4. 具有完善的治理結構、管理制度、決策流程和內控機制； 5. 實繳資本不低于2000萬元人民幣； 6. 具有不動產投資管理經驗，在管不動產投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產投資本金不低于100億元人民幣； 7. 具有3個以上的不動產私募投資項目成功退出經驗； 8. 具有不動產投資經驗的專業(yè)人員，投資部門擁有不少于8名具有3年以上不動產投資經驗的專業(yè)人員，其中具有5年以上經驗的不少于3名； 9. 最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為； 10. 中國證監(jiān)會、協(xié)會要求的其他情形。
其中，試點不動產私募投資基金投資者均為機構投資者的，前款第（六）項要求可為在管不動產投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產投資本金不低于60億元人民幣。
《指引》還對不動產私募投資基金的投資范圍進行了明確。具體包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經營用房、基礎設施項目等。
1、存量商品住宅是指已取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證，已經實現銷售或者主體建設工程已開工的存量商品住宅項目，包括普通住宅、公寓等。保障性住房是指已取得國有土地使用證，為解決住房困難問題而搭建的限定標準、限定價格或租金的政策性住房，包括公租房、保障性租賃住房、共有產權住房等。市場化租賃住房是指已取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證，不以分拆產權銷售為目的、長期對外進行市場化租賃運營，但未納入保障性租賃住房體系的租賃住房。 2、商業(yè)經營用房是指開發(fā)建設或者運營目的供商業(yè)活動使用的不動產項目，包括寫字樓、商場、酒店等。 3、基礎設施項目是指開發(fā)建設或者運營目的供市政工程、公共生活服務、商業(yè)運營使用的不動產項目，包括高速鐵路、公路、機場、港口、倉儲物流工程、城市軌道交通、市政道路、水電氣熱市政設施、產業(yè)園區(qū)等傳統(tǒng)基礎設施，5G基站、工業(yè)互聯網、數據中心、新能源風電光伏設施等新型基礎設施。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進在接受券商中國記者采訪時認為，本次政策源于“第三支箭”，為盤活房地產存量資產等注入了新的資金來源。
“此次監(jiān)管部門設立‘不動產私募投資基金’產品，相比過去的私募基金而言有較大的突破性。私募基金過去也可以投資住宅市場，但2017年中基協(xié)出臺《備案管理規(guī)范第4號》后，私募基金在涉及住宅市場的投資方面基本上被限制了，即去杠桿的政策動向。而在2022年11月‘第三支箭’的政策中，政策提及開展不動產私募投資基金試點，助力房企探索新發(fā)展模式。所以此次監(jiān)管部門發(fā)文，實際上是落實了去年11月份的第三支箭的政策。此外，新政策使得私募基金的投資方向更加多元化，但在傳統(tǒng)住宅領域主要是指存量住宅市場。此類私募基金參與后續(xù)房企保交樓、房地產資產收并購等空間增大，客觀上也對于相關房企不良資產項目處置發(fā)揮了積極的作用，即獲得了新的資金支持?！眹儡S進表示。
根據中基協(xié)數據，截至2022年末，存續(xù)私募股權房地產基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權基礎設施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬億元，主要投向商業(yè)地產、交通基礎設施、物流倉儲、市政工程開發(fā)與建設等，在支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展、促進不動產市場盤活存量、轉型發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用。
對于中國私募業(yè)發(fā)展而言，本次新政的推出也有積極意義。有業(yè)內專業(yè)機構指出，這一舉動是借鑒國際經驗，通過不動產私募股權基金為開發(fā)商進行融資，從而夯實不動產市場現金流，推動行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。 “縱觀海外資管機構的成長路徑，我們觀察到，他們通常從管理單一投資基金向多元化的另類資產轉變。在境外成熟資本市場中，作為另類資產的重要類別，不動產私募股權基金成為機構投資者的資產配置選擇之一。根據preqin數據，2027年12月全球不動產行業(yè)的資產管理規(guī)模預計達2.14萬億美元。不動產基金短期收益率高于私募股權基金，截至2022年3月一年內滾動IRR達33.0%，高于私募股權基金(29.3%)?！痹摍C構表示。 據其介紹，過去中國房地產行業(yè)多以固定收益為主的債權作為主要投資對象，以短期資金為主，發(fā)展并不成熟。但中國作為最有活力的新興市場，近些年，也吸引了許多外資投資者在不動產市場進行布局。以物流地產為例，據相關統(tǒng)計，專注于不動產基金的研究機構PERE，其發(fā)布的亞太排名前20的地產基金中約一半在中國進行了物流地產投資。 2020年疫情后，資金對物流地產的投資稍顯謹慎保守，特別是外資基金，更傾向于成熟市場保證其資產價值。依據近來的投資流向，長三角形成了成熟的市場規(guī)范和龐大的市場需求，將持續(xù)吸引資金流入。從競爭格局、行業(yè)梯隊、分布區(qū)域來看，我國物流地產行業(yè)主導力量仍集中在外資專業(yè)物流地產商，由于進入中國市場較早，抓住機會布局中國核心區(qū)域的物流倉儲，占據了領先的市場份額。 “因此，盡管資產價值受宏觀經濟影響較大，不動產，特別是優(yōu)質不動產，能夠對沖通脹和作為分散投資組合的工具，仍將吸引投資者的關注。隨著私募股權投資者基金試點的正式啟動，和公募REITs的推進，一方面能夠引入更多的長期資本進入，另一方面通過公募REITs上市實現退出，獲得資本市場溢價，有望引導不動產行業(yè)的轉型升級。”上述業(yè)內專業(yè)機構稱。
