流動性壓力持續(xù)！房企融資規(guī)模同比大降5成…四部門同日表態(tài)，釋放什么信號？

1-4月，房企整體融資規(guī)模仍維持低位，同比降幅超5成，多數(shù)房企流動性壓力持續(xù)。

近日，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、深交所等多部門分別召開專題會議傳達學習中央政治局會議精神，其中均提到保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持房企發(fā)債等合理融資需求。

接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，雖然央企、國企和少數(shù)民營企業(yè)外部融資有所放松，但大部分民企目前外部融資還關著門，此次多部門表態(tài)就是希望金融機構能夠支持那些房企尤其是民企的合理融資需求。預計未來房企債券融資將得到積極支持，房企整體的融資環(huán)境將明顯改善。

房企融資規(guī)模同比降5成

4月，房企發(fā)債規(guī)模大幅下降。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月，房地產(chǎn)企業(yè)信用債與海外債發(fā)行規(guī)模同比均大幅下降。其中，信用債發(fā)行規(guī)模為368.87億元，環(huán)比下降35.96%，相較于去年4月731.95億元，同比下降49.6%。4月內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為28.85億元，環(huán)比上升0.94%，相較于去年4月147.64億元，同比下降80.46%。

從融資成本來看，信用債與海外債融資成本有小幅浮動，其中信用債平均利率為3.48%，環(huán)比下降0.37個百分點，同比下降0.95個百分點；海外債平均利率為5.55%，環(huán)比增長1.49個百分點，同比下降0.35個百分點。

今年累計來看，克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，1-4月，房企整體融資規(guī)模仍然維持低位，僅有1378億元，同比下降52%，境外發(fā)債占比僅有4%。

對于房企融資規(guī)模維持低位的原因，克而瑞研究中心認為，今年以來，為促進行業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)，中央多部委在房企融資、并購貸、預售資金監(jiān)管等多個層面釋放積極信號。但政策回暖的傳導落地尚需時間，短期內(nèi)企業(yè)融資未有明顯回暖，1-4月規(guī)模房企整體融資規(guī)模仍保持在低位，多數(shù)房企流動性壓力持續(xù)。

克而瑞研究中心認為，目前來看，抓銷售回款、提升自身造血能力，保證現(xiàn)金流安全、優(yōu)化債務結構、防范流動性風險是企業(yè)保持財務定力及穩(wěn)健經(jīng)營的關鍵。

四部門表態(tài)支持房地產(chǎn)融資

近日，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、深交所等多部門分別召開專題會議傳達學習中央政治局會議精神，其中均提到保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持房企發(fā)債等合理融資需求。

央行會議強調(diào)，執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。

銀保監(jiān)會會議指出，要督促銀行保險機構堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策落實好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調(diào)整受疫情影響人群個人住房貸款還款計劃。要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場化、法治化原則，做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購的金融服務。

證監(jiān)會會議要求，科學合理把握IPO和再融資常態(tài)化，豐富科技創(chuàng)新公司債、中小企業(yè)增信集合債等債券融資工具和品種，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎設施REITs試點范圍，適時出臺更多支持實體企業(yè)發(fā)展的政策措施。

深交所會議表示，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。支持房企正常融資活動，允許優(yōu)質(zhì)房企進一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購出險房企項目，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

整體融資環(huán)境或明顯改善

對于多部門對房地產(chǎn)金融政策的表態(tài)，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受證券時報記者采訪時表示，4月29日中央政治局會議對于房地產(chǎn)的表述放在“要有效管控重點風險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線”的模塊，這意味著房地產(chǎn)領域的風險還存在，如房企停工、房企債務違約對金融體系的負面影響等。

楊紅旭認為，目前的問題在于房企融資還比較困難，雖然央企、國企和少數(shù)民營企業(yè)外部融資有所放松，但大部分民企目前外部融資還關著門，此次多部門表態(tài)就是希望金融機構能夠支持那些房企尤其是民企的合理融資。

對于銀保監(jiān)會提出“要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險”，楊紅旭認為，過去幾個月，部分地方政府過于追求防范項目風險，不讓項目停工或爛尾，保交樓，沒有關心這些民營企業(yè)的集團風險。銀保監(jiān)會要求既兼顧保交樓目標下的項目風險，又要兼顧到企業(yè)集團風險，對其進行合理正常的金融支持、融資支持，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。

另外，對于證監(jiān)會提出“積極支持房企債券融資”，楊紅旭認為，證監(jiān)會支持態(tài)度很明確，現(xiàn)在是要加快支持的力度和速度，要向更多的民營企業(yè)開放融資。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，一行兩會的表態(tài)中“及時優(yōu)化”、“積極支持”、“督促銀行保險機構”等用詞更積極，傳達了調(diào)整政策的迫切性，預計后期地方銀行及相關金融機構對于購房者及房企的支持性政策將及時出臺，房企債券融資將得到積極支持，房企整體的融資環(huán)境將明顯改善。此外，銀行、AMC等機構對重點房企的風險項目并購等有望加快推進，利于房企風險出清。

不過，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，對于房企來說，問題的解決還是要靠自救，靠市場回升，自然創(chuàng)造出自救的條件，指望退出“三道紅線”和貸款集中度管理、推出新一輪放水、房企能在A股上市融資等突破既有長效機制、監(jiān)管底線的措施，是不可能的。目前，國家及各地政府能做的就是完善政策措施，松綁既有的調(diào)控，出臺更優(yōu)惠的金融措施，讓市場穩(wěn)定下來，并穩(wěn)定預期，剩下的要靠企業(yè)自救，并激發(fā)市場化收并購的條件。