截至今年9月底,僅一年時間,GTA(大多倫多地區(qū))的平均房價已上漲了19.1%,達到108萬加元。
在瑞銀剛剛發(fā)布的全球年度房地產(chǎn)泡沫指數(shù)中,加拿大兩個城市榜上有名,其中多倫多的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)更是位居全球第二。報告指出,過去十年間,多倫多的實際房價已翻了一番。
去年新冠疫情爆發(fā)后,加拿大的國家機構(gòu)CMHC(加拿大抵押貸款和住房公司)曾預測,房價在最壞情況下將暴跌18%。 這個預測完全失敗了,據(jù)加拿大房地產(chǎn)協(xié)會的數(shù)據(jù),截至今年9月底,僅一年時間,GTA(大多倫多地區(qū))的平均房價已上漲了19.1%,達到108萬加元;而加拿大全國的平均房價上漲了13.9%,達到68萬多加元。
這似乎有些費解:加拿大國土面積全球第二,人口不到4000萬,房價為什么卻漲勢如虹,支撐點何在?華人以房子情結(jié)出名,老外為什么做房奴也這么積極?多倫多這個全球第二的泡沫,到底是如何形成的呢?
綜合各方看法,主要有三個原因,首先就是量化寬松和低息刺激。
疫情爆發(fā)以來,加拿大央行實行量化寬松政策,雖然意識到增量貨幣流入了房地產(chǎn)市場,但因為擔心經(jīng)濟復蘇遲緩,難免投鼠忌器。此外,加拿大央行長期把基準利率維持在歷史低點,房貸利率極低,以當下為例,符合條件的購房者最低可拿到1.2%的五年期浮動利率,而9月份的通脹已創(chuàng)下歷史新高,約為4.4%,即實際的房貸利率是負數(shù)。一位知名的多倫多房貸專家公開說,“加拿大的房產(chǎn)正在成為新的儲蓄賬戶”,他認為,只要能從銀行貸到款,就等于是賺到了。
其次是供給問題。供求關(guān)系決定價格變動,多倫多房地產(chǎn)市場充分驗證了這條經(jīng)濟學原理。
加拿大是移民國家,總理特魯多最近表示,三年內(nèi)還將再引入100萬新移民。多倫多是加拿大的商業(yè)和金融之都,對新移民擁有毋庸置疑的吸引力。根據(jù)多倫多Rylson大學城市研究和土地開發(fā)中心的研究,多倫多是北美人口增長最快的大都市,過去40年里多倫多市中心的人口增加了一倍多。
一方面是新增人口帶來的需求,另一方面是持續(xù)存在的房屋供給缺口。疫情之后,盡管加拿大的新房開工數(shù)已達到了1977年以來的最高水平,但因為多倫多等大都市的公寓供應所占比例較高,而公寓的建造周期比獨立屋長,且大多數(shù)公寓單位在建成前就以樓花形式賣出了,所以供需矛盾較難在短時間內(nèi)得到解決。
加通社9月的一篇報道,就引用了多倫多地產(chǎn)局首席市場分析師Jason Mercer的觀點:“ competition between these buyers have increased”(意為:購房者之間的競爭加劇),未來也不樂觀:“As we move toward 2022, expect market conditions to become tighter as population growth in the GTA starts to trend back to Pre-COVID levels.”(意為:預計2022年大多倫多地區(qū)人口增長將恢復到疫前水平,市場環(huán)境將更緊張)。
最后一個原因,或許是投資渠道狹窄。加拿大的股票市值只占全球股市的3%,一些投資者認為 ,螺絲殼里難做道場,加上投資房市的成功故事,吸引了更多人涌入房市。這個選擇的背后,多少有些無奈。
房價持續(xù)上漲,狂歡背后已有了危險的氣息,因為漲勢已脫離了加拿大經(jīng)濟的基本面。CMHC首席經(jīng)濟學家Bob Dugan的看法頗具代表性:“我們看到價格加速上漲,估值過高,這增加了加拿大的脆弱性,希望我們不會看到房價大幅下跌?!?/span>
事實上,加拿大各級政府都在推動平抑房價的政策。在不久前的聯(lián)邦選舉中,房價是最吸睛的話題,特魯多在競選中承諾,將建造更多房屋及打擊掠奪性投機者。但這些措施的效果如何,既有待檢驗,又不斷遭到業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。至于各地省政府在住房可負擔性問題上的表現(xiàn),根據(jù)獨立調(diào)查機構(gòu)Angus Reid Institute的一項調(diào)查,至少52%的省民表示不滿,認為當?shù)厥≌龅貌粔蚝谩?/span>
引人深思的是,在Angus Reid Institute這項針對5000名加拿大人進行的調(diào)查中,當問到希望房價繼續(xù)上漲還是下跌時,看法出現(xiàn)了明顯分歧:39%的人希望房價下跌,22%更希望平均房價暴跌(指跌幅超過30%),但希望房價繼續(xù)上漲的比例卻高達40%!
多倫多房市,這個堅硬的泡沫,希望不是鄧紫棋歌中那個“在雨下的泡沫,一觸就破”,希望當有一天潮水褪去,無人裸泳。
(作者系旅居加拿大華人作家)