OPPO旗下子公司哲庫(kù)科技宣布解散，并退租張潤(rùn)大廈1.93萬(wàn)平方米。受此事件影響，華安張江光大園REIT擬新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)張潤(rùn)大廈。

5月26日，華安張江光大園REIT發(fā)布公告宣布，將哲庫(kù)科技1096萬(wàn)元租賃保證金歸入基金財(cái)產(chǎn)，而基金原始權(quán)益人將承擔(dān)此次退租損失。截至目前，張潤(rùn)大廈找到4個(gè)新租戶，租賃意向面積達(dá)到1.51萬(wàn)平方米，占哲庫(kù)科技退租面積的78.22%。

前一日，華安基金發(fā)布公告宣布，華安基金和該基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人及其控股關(guān)聯(lián)方分別計(jì)劃累計(jì)增持該基金不超過(guò)3000萬(wàn)元、2億元，并承諾增持的基金份額持有期限不少于6個(gè)月。

華安基金表示，該公司對(duì)該基金及其投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展前景充滿信心，希望能夠通過(guò)此次增持增強(qiáng)市場(chǎng)信心，支持該基金持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

因哲庫(kù)退租 原始權(quán)益人承擔(dān)損失

5月26日，華安張江光大園REIT連發(fā)兩份公告，透露了哲庫(kù)科技退租的新進(jìn)展。

公告顯示，華安基金接到張潤(rùn)置業(yè)通知，張潤(rùn)大廈已收到4家客戶書(shū)面租賃意向書(shū)，明確租賃意向面積合計(jì)為1.51萬(wàn)平方米，占哲庫(kù)科技退租面積（1.93萬(wàn)平方米）的78.22%。目前，正式簽約工作正穩(wěn)步推進(jìn)，簽約完成后，張潤(rùn)置業(yè)租賃面積簽約率將達(dá)到83.6%。

而此次哲庫(kù)科技退租，損失將由原始權(quán)益人張江集團(tuán)和張江集電承擔(dān)。

公告顯示，張潤(rùn)置業(yè)因哲庫(kù)科技提前退租，按照合同約定可扣留約1096萬(wàn)元租賃保證金，保證金將作為提前退租收入歸該基金財(cái)產(chǎn)所有。同時(shí)，因提前退租導(dǎo)致的原租賃合同的租金損失差額（如有）由原始權(quán)益人承擔(dān)。

具體計(jì)算公式為：租金損失差額=原租賃合同在交割基準(zhǔn)日（不含該日）至租期屆滿之日的租金收入（約4,500萬(wàn)元）-對(duì)應(yīng)期間及對(duì)應(yīng)租賃單元新簽租約租金收入-提前退租收入，且租金損失差額不為負(fù)。結(jié)算方式為在原租約合同到期日2024年7月31日支付第三筆股權(quán)款時(shí)，扣減租金損失差額。

對(duì)此，華安張江光大園REIT承諾，上述款項(xiàng)將根據(jù)基金合同約定及基金未來(lái)運(yùn)作情況，向基金份額持有人進(jìn)行收益分配。

此外，華安基金表示，張江集團(tuán)和張江集電還儲(chǔ)備了多家潛在客戶，包括軟件開(kāi)發(fā)、儀器測(cè)試及其他科技類企業(yè)等，推介工作均在積極推進(jìn)中，將全力保障換租工作平穩(wěn)過(guò)渡。

出手自購(gòu) 穩(wěn)定二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格

由于哲庫(kù)科技退租消息，華安張江光大園REIT的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格在5月12日、5月15日受到影響，分別下跌3.18%、6.22%。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，哲庫(kù)科技關(guān)停是突發(fā)事件，短期內(nèi)或?qū)垵?rùn)大廈的經(jīng)營(yíng)效益產(chǎn)生了一定的影響，從而造成了二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)。二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格敏感，主要原因如下：一是張江光大園一季度出租率下降幅度較大；二是REITs市場(chǎng)整體表現(xiàn)不佳；三是市場(chǎng)規(guī)模小，單一資產(chǎn)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力有限；四是前期漲幅較高，市場(chǎng)價(jià)格敏感。

5月15日晚間，張江REIT發(fā)布臨時(shí)公告，表示將充分保障基金份額持有人利益，審慎評(píng)估本次擴(kuò)募工作后續(xù)推進(jìn)安排。同時(shí)，公告就市場(chǎng)關(guān)心的擴(kuò)募擬新購(gòu)入資產(chǎn)張潤(rùn)大廈重要承租方哲庫(kù)科技市場(chǎng)關(guān)停傳聞、該事件對(duì)擴(kuò)募進(jìn)程影響的評(píng)估，以及張江光大園近期經(jīng)營(yíng)情況等問(wèn)題進(jìn)行了回應(yīng)。

5月16日、5月17日，華安基金接連發(fā)布公告，披露了哲庫(kù)科技退租相關(guān)事項(xiàng)的進(jìn)展情況以及原始權(quán)益人的應(yīng)對(duì)措施。并且從公布的近期經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，4月1日至5月15日，張江光大園含書(shū)面意向租戶的園區(qū)簽約率為79.01%，較一季度末提升了8.44%。華安張江光大園REIT的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格也隨之回暖。

至5月25日，華安基金接連發(fā)布了兩則關(guān)于華安張江光大園REIT的公告。

公告顯示，基于對(duì)華安張江光大園REIT及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景的信心和長(zhǎng)期投資價(jià)值的認(rèn)可，為了支持該基金持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，華安基金計(jì)劃使用固有資金增持該基金金額不超過(guò)3000萬(wàn)元，并且該基金擬新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人及其控股關(guān)聯(lián)方計(jì)劃累計(jì)增持該基金金額合計(jì)不超過(guò)2億元。

截至5月25日收盤(pán)，華安張江光大園REIT報(bào)收3.687元，上漲2.47%，今日華安張江光大園REIT繼續(xù)上漲。

華安基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)REITs產(chǎn)品的價(jià)值評(píng)價(jià)，需要平衡兼顧當(dāng)下投資資產(chǎn)質(zhì)地和經(jīng)營(yíng)狀況及長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)預(yù)期和價(jià)值。長(zhǎng)期來(lái)看，張江REIT是實(shí)現(xiàn)打造張江園區(qū)產(chǎn)業(yè)空間資產(chǎn)上市平臺(tái)目標(biāo)的堅(jiān)實(shí)后盾和儲(chǔ)備資源。“未來(lái)將謹(jǐn)慎開(kāi)展、推動(dòng)華安張江光大園REIT的擴(kuò)募工作。”

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